父母遗留的房屋

　　被拆后重建能否认定为遗产

　　作者:曹振辉

　　甲乙系兄妹关系,其父母于1991年先后去世,在农村留有遗产房间三间(有宅基地使用证),未留遗嘱,遗产未分割。1992年甲未经乙同意及有关部门批准,擅自将遗产房屋翻建成四间。2002年甲谎称其无兄弟姐妹,骗取了继承公证,并凭据该继承公证办理了宅基地转移登记手续,领取了集体土地使用证,2006年取得村镇农(居)建房许可证及房屋所有权证。乙起诉后,法院以诉争房屋不是遗产且非甲乙二人共同共有为由,判决驳回乙的诉讼请求。问题:父母过世后,其遗留的房屋没有分割,部分继承人将房屋拆掉后重建盖房,新房能否被认定为遗产?

　　观点一:被继承人死亡,其子女作为第一顺序法定继承人,对被继承人遗留的财产均享有继承权,但本案诉争的房屋已于1992年拆除,故被继承人之遗产早已灭失。上述院内房屋均系甲出资所建且已取得集体土地使用证及房屋所有权证。因此诉争房屋归甲所有,应判决驳回乙的诉讼请求。

　　观点二:继承开始后甲乙对遗产三间平正房形成共有关系,但在甲擅自翻建房屋时已导致遗产灭失。共有的物权标的已经灭失的情况下,乙对三间房屋的物权已经不存在。不能再行使物权上的权利,但乙有向甲主张损害赔偿的权利。但乙一直没有行使,已过诉讼时效。应判决驳回其诉讼请求。

　　观点三:翻建房屋并不改变房屋的权属,翻建房屋系共同共有关系的转化,归甲乙二人共同共有。

　　笔者同意第三种观点,理由如下:

　　1、1992年甲翻建遗产房屋时,共同共有人乙未提异议,应视为二人的共同处分,甲属出资行为

　　(1)、诉争房屋翻建前应为各继承人共同共有。依据《中华人民共和国继承法》(以下简称继承法)第二条、第五条、第十二条,《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第47条,《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》(以下简称民法通则意见)第177条的规定,无充分证据证明乙放弃了继承,所以,诉争房产为甲乙共同共有。原继承的法律关系转变为共同共有的法律关系。

　　即使依据2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)第二十九条的规定:“自继承或者受遗赠开始时发生效力。”即因继承取得物权的,不适用物权变动的一般原则,不以登记为物权变动的生效要件,而是在继承开始时继承人当然直接地取得物权,继承人为多数人的,在遗产分割前,遗产归各继承人共同共有。各共有人都有管理的权利和义务。处分共有的不动产或对不动产作重大修缮的须经全体共同共有人同意。因此,甲的行为属无权处分行为。

　　(2)、各继承人对诉争房屋的宅基地具有共同使用的权利。

　　依据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称土地管理法)第六十二条和国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定,宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的用于修建住宅的集体建设用地,是一种福利性质的,一般不能继承,但宅基地上建成的房屋则属于农民个人财产,可以继承。本案中各继承人均非农村集体经济组织成员,均为城市户口,均不能依法取得宅基地的使用权,但因宅基地的使用权与房屋是互相依存不可分的关系,按“房地一致、地随房走”的原则,继承人可以在继承房屋产权的同时继续使用宅基地,即应由房屋的继承人共同占有使用宅基地,任何人不能非法侵犯该权利。甲擅自将继承的房屋翻建并建造其他房屋并采取非法手段取得了该宅基地的集体土地使用证,侵犯了其他继承人继续使用该宅基地的权利。

　　(3)、翻建房屋并不改变房屋的权属。参照建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十八条的规定,翻建房屋应申请变更登记而不应申请新建房屋的初始登记。两者行政主管部门收取的登记文件不同,申请变更登记,权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。变更登记是因权利人法定名称的改变或是房屋状况发生变化后进行的登记。因此,房屋翻建并不变更房屋所有权的权利主体,翻建后的房屋系共同共有关系的转化,归两个继承人共同共有。

　　(4)、甲领取诉争房屋产权证的行为应视为代表共有人登记取得产权证明。依据《最高人民法院关于父母的房屋遗产由兄弟姐妹中一人领取了房屋产权证并视为己有产生纠纷应如何让处理的批复》中规定:“继承中的某一人将部分房屋拆除改建,以个人名义领取的产权证,可视为代表共有人登记取得的产权证明”。本案的法律事实及性质与该批复一致,甲为侵吞遗产,骗取对其有利的继承公证,继而非法取得诉争《集体土地使用证》及《房屋所有权证》。在继承公证被撤销后,以上两证被依法变更或撤销前,甲领取诉争房屋产权证的行为,应视为代表行为。

　　(5)、甲未经其他共同共有人同意将共同共有的房屋翻建,也可视为自动恢复共同共有房屋的原状。《中华人民共和国民法通则》(以下简称民法通则)第一百三十四条规定,承担民事责任的方式有恢复原状、赔偿损失等。物权法第三十六条规定:“造成不动产或动产毁损的,权利人可以请求修理、重做、更换或者恢复原状”;第三十七条规定,侵害物权,造成权利人损害,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。第三十八条规定,对物权的保护方式可以单独使用,也可以根据权利被侵害的情况合并适用。上述方式为权利人在保护方式上提供更加充分的选择权利,避免侵权人强以赔偿来要求权利人让与其特定的物的权利,使物的处分权牢牢地掌握在权利人手中。权利人可选择优先使用物的保护方法,在物的保护方法无法适用或采取物的保护方法不利于物权人时可选择适用金钱赔偿的方法。

　　因此,法律赋予被侵权人请求民事责任方式的选择权,以最大限度的保护被侵权人合法权益。就本案而言,因甲未经其他共有人同意擅自将共有财产翻建,造成其他共有人举证困难,无法请求损害赔偿。因此,侵权人甲在原址上翻建房屋,可视为其自动将被损毁房屋恢复原状。

　　(6)、甲翻建诉争房屋并未依法取得所有权。民法通则第七十二条规定:“财产所有权的取得,不得违反法律规定。”物权法第三十六条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”土地管理法第三十八条规定:“农村居民建住宅,应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的,经乡级人民政府审核后,报县级人民政府批准;使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的,由相机人民政府批准。”根据此项规定,老房屋改建、拆建、翻建用地应该办理用地审批手续。继承法第二十四条规定,存有遗产的人,应当妥善保管遗产,任何人不得侵吞或争抢。民法通则意见第89条规定,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。

　　甲违反妥善保管遗产的义务及财产共有人物权擅自处分共有财产的规定,未经审批擅自翻建房屋后虽用欺骗手段取得集体土地使用证及诉争房产的产权证。但根据上述法律规定高绍全并未依法取得诉争房屋的所有权,诉争房屋应属于甲乙二人所共有。

　　2、原审判决认定诉争房产的所有权属于甲,违反了公平原则

　　民法通则第四条规定:“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”该条款要求民事主体本着公平正义的观念实施民事行为。如果行为的结果形成了当事人之间的极大的利益失衡,除非当事人自愿接受,否则法律将作出适当调整,此外,它还要求司法判决要做到公平合理。当法律缺乏规定时,应根据公平原则作出合理调整。

　　本案中甲违反上述规定,及继承法和民法通则意见关于妥善保管遗产及不得擅自处分共有财产的规定,虚构事实,骗取遗产继承公证,进而骗取宅基地转移手续,非法取得集体土地使用权、建房许可证和房屋所有权证,侵犯了其他共有人的的合法权益,并实际上造成共有人对原房产的价值举证不能。原审判决错误适用法律,驳回原告的诉讼请求,客观上保护了侵权人的非法利益。